Leitungen auf privaten Grundstücken im Gebiet der Ex-DDR: Grundstückseigner fordern Verjährungsverzicht

09.09.2014 Versorgungsunternehmen bekommen es im Osten der Republik zurzeit häufig mit Grundstückseigentümern zu tun, die für Leitungen auf ihren Grundstücken einen finanziellen Ausgleich beanspruchen. Grund der Häufung: Diesen Ausgleichsansprüchen droht andernfalls zum 31.12.2014 die Verjährung.

Was hat es mit den Ausgleichsansprüchen auf sich?

Dem ganzen Vorgang liegt § 9 GBBerG zugrunde. Dieser sieht vor, dass im Gebiet der Ex-DDR Leitungen und andere Anlagen, die sich zu bestimmten Stichtagen (25.12.1993 für Strom, Gas und Fernwärme, 11.1.1995 für Wasser und Abwasser) auf privaten Grundstücken befunden haben, kraft Gesetzes durch beschränkte persönliche Dienstbarkeiten abgesichert sind, die zu ihrer wirksamen Entstehung keiner Eintragung in das Grundbuch bedurften. Voraussetzung war danach insbesondere, dass für die betreffenden Anlagen am Stichtag keine unentgeltlichen Duldungspflichten des Grundstückseigentümers nach den Verordnungen über Allgemeine Bedingungen für die Elektrizitäts-, Gas-, Wasser- oder Fernwärmeversorgung (AVBEltV, AVBGasV, AVBWasserV oder AVBFernwärmeV) bestanden haben.

Für die Wertminderung, die mit diesen Dienstbarkeiten einhergeht, sieht § 9 Abs. 3 GBBerG einen finanziellen Ausgleichsanspruch vor, der grundsätzlich in zwei Raten zu leisten war bzw. ist. Soweit der Grundstückseigentümer zur Zahlung des Ausgleichsbetrages aufgefordert hat, ist grundsätzlich die erste Hälfte des Ausgleichsbetrags unverzüglich nach Eintragung der Dienstbarkeit, frühestens jedoch am 1.1.2001, fällig geworden. Die zweite Hälfte des Ausgleichsbetrages ist qua gesetzlicher Regelung seit dem 1.1.2011 fällig. Spätestens seit diesem Datum ist der Ausgleichsanspruch auch insgesamt fällig.

Wann verjähren die Ausgleichsansprüche?

Besteht ein Ausgleichsanspruch, verjährt dieser regelmäßig nach drei Jahren.

Die Frist beginnt zu laufen, sobald der Anspruch fällig ist und der Grundstückseigentümer die Umstände, die ihn begründen, kennt oder hätte kennen müssen - also dass sich Leitungen am jeweiligen Stichtag auf seinem Grundstück befunden haben und wer sie an diesem Tag betrieben hat. Der Ausgleichsbetrag ist laut Gesetz seit dem 1.1.2011 insgesamt fällig, so dass die Verjährungsfrist voraussichtlich für diejenigen Dienstbarkeiten mit Ablauf des 31.12.2014 endet, von denen die Grundstückseigentümer am 1.1.2011 aufgrund der Umstände wussten oder hätten wissen müssen. Das dürfte jedenfalls dann der Fall sein, wenn die Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist oder die Leitungen des Versorgungsunternehmens (sichtbar) oberirdisch verlaufen. Ansonsten kommt es auf den Einzelfall an. Unabhängig von der Kenntnis oder grob fahrlässigen Unkenntnis des Grundstückseigentümers verjähren die Ausgleichsansprüche spätestens aber 10 Jahre nach der Entstehung.

Grundstückseigentümer verlangen Verjährungseinredeverzicht

Damit die Ansprüche nicht mit Ablauf des 31.12.2014 verjähren, verlangen Grundstückseigentümer bzw. von diesen beauftragte Dienstleister aktuell die Unterzeichnung eines Verjährungseinredeverzichts; Versorger sollen sich also auch nach dem 31.12.2014 nicht auf die Verjährung berufen. Dazu sind sie rechtlich nicht verpflichtet. Die Erklärung des Verzichts kann aber im Einzelfall sinnvoll sein, denn sonst besteht die Gefahr, dass die Ansprüche durch die Grundstückseigentümer noch in 2014 gerichtlich geltend gemacht werden.

Will man sich auf den Verzicht einlassen, um dies zu vermeiden, kommt es darauf an, wie er ausgestaltet ist. Entsprechende Verzichtserklärungen sollten jedenfalls zeitlich begrenzt sein.

Ist eine Eintragung von Dienstbarkeiten nach § 9 GBBerG in das Grundbuch noch sinnvoll?

Soweit Leitungsrechte nach § 9 GBBerG noch nicht im Grundbuch eingetragen sind, kann es sinnvoll sein, dies nachzuholen. Seit dem 31.12.2010 können sonst Dritte das Grundstück lastenfrei erwerben, wenn sie von der Dienstbarkeit beim Kauf nichts wussten. Für die Eintragung gibt es das so genannte Anlagenrechtsbescheinigungsverfahren. In jedem Bundesland ist eine Verwaltungsbehörde dafür zuständig, auf Verlangen des Versorgungsunternehmens zu bescheinigen, dass die Dienstbarkeit besteht. Mit der Bescheinigung kann die Dienstbarkeit sodann im Grundbuch eingetragen werden. Ein lastenfreier Erwerb ist dann nicht mehr möglich.

- Dr. Christian de Wyl/Dr. Erik Ahnis/ Alexander Bartsch, BBH -